Партнеры:

Юридическое сопровождение правоотношений долевого участия в строительстве жилья

Сразу же следует отметить, что правоотношения по долевому участию в строительстве жилья специальным законодательным актом не регулируются. Отсюда возникает некоторая сложность с определением условий договора данного вида. Бесспорно одно, что данный договор по своей правовой природе рассматривается как гражданско-правовой. В практике долевого участия в строительстве жилья часто используются следующие наименования документов: договор о долевом инвестировании в строительстве жилья, договор о долевом участии в строительстве жилья, к которым могут, в частности, применяться правила договора о совместной деятельности (простого товарищества) - Глава 55 ГК РФ.

Основными документами, подтверждающими возникновение гражданско-правовых отношений по строительству конкретного дома и юридической основой для участия дольщика в строительстве, являются следующие:

  • Постановление Правительства г.Москвы (Распоряжение Мэра г.Москвы), устанавливающее право застройщика (заказчика-застройщика) осуществить строительство дома на определенном земельном участке г.Москвы (строительной площадке) с присвоением строительного адреса (номер домовладения). В постановлении также определяются заказчик, генподрядчик, порядок проведения проектно-изыскательских работ, оформления земельного участка, который до издания постановления подлежит резервированию, устанавливается распределение долей в будущем объекте недвижимости (жилом доме);
  • Инвестиционный контракт на строительство дома;
  • Договор аренды земельного участка под застройку (для строительства дома) и последующую эксплуатацию дома;
  • Договоры генерального подряда, подряда, субподряда.

Также желательно убедиться в наличии утвержденной проектно-сметной документации по строительству. Это возможно только после заключения с дольщиком договора на оказание услуг на основании выданной им нотариальной доверенности.

Эти документы являются достаточной правовой предпосылкой для участия дольщика (инвестора - будущего собственника квартиры) в инвестиционном процессе по строительству дома (созданию нового объекта недвижимости) на основании договора на долевое участие в строительстве жилья.

Заключенный между застройщиком и дольщиком (инвестором) договор порождает обязательственные отношения с момента подписания договора, оформленного в виде единого документа. Нотариального удостоверения и государственной регистрации данного договора не требуется. Вместе с тем, сложившаяся в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 практика, например в г.Москве, предусматривает учетную регистрацию как инвестиционных контрактов, так и договоров на долевое участие в строительстве жилья. Регистратором этих документов в г.Москве выступает Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы. Срок для учетной регистрации составляет 15 дней. Как правило, учетную регистрацию договора выполняет застройщик.

Каким должен быть договор на долевое участие в строительстве жилья?

Независимо от классификации договора его предмет (строительство конкретного объекта недвижимости - квартиры (квартир) должен определять существенные условия, к которым можно отнести следующие:

  • описание создаваемого объекта недвижимости (многоквартирный жилой дом в кирпичном, панельном, монолитном исполнении);
  • площадь будущей квартиры (части объекта недвижимости) по проекту;
  • строительный адрес - местонахождение (адрес домовладения, номер позиции (квартиры), литер блока);
  • срок окончания строительства;
  • цена договора (денежная сумма инвестиций - стоимость квартиры, квартир) и порядок ее изменения;
  • ответственность сторон в случае невыполнения обязательств.

Эти условия данного вида договора являются обязательными. Вместе с тем, необходимо самым тщательным образом юридически оценивать и дополнительные условия, изложенные, как правило, в форме пояснений и оговорок.

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования (квартиры, квартир) относительно определенной договором. В связи с этим в договоре целесообразно установить, что окончательная стоимость 1 кв.м. жилья будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. Дольщик вправе потребовать предъявления ему технико-экономического обоснования, документального подтверждения данного обстоятельства. В случае увеличения площади жилья по результатам контрольного обмера, проведенного техником БТИ, дольщик (инвестор) должен доплатить разницу в стоимости за каждый дополнительный квадратный метр по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства. Такое условие предусматривается в договоре.

После ввода жилого дома в эксплуатацию застройщик должен передать дольщику объект недвижимости (квартиру) по передаточному акту, где определенно указываются следующие данные: адрес дома, номер квартиры, общая и жилая площадь квартиры, состояние расчетов по договору, отсутствие (наличие) взаимных претензий. К Акту должны прилагаться документы БТИ (выписка из техпаспорта, экспликация, поэтажный план).

Как видно из вышеизложенного дольщик должен обратиться к специалисту до заключения договора на долевое участие. Только в этом случае помощь (консультации, юридическое заключение) может быть эффективной. Хотя обращение за юридической помощью даже после заключения договора может принести положительный результат, поскольку существует возможность инициировать внесение изменений (дополнений) в договор, так как платежи по строительству, как правило, предусматривают этапность и застройщик может пойти на принятие этих изменений (дополнений).

В договоре на долевое участие дольщик может предусмотреть условие согласно которому он может переуступить третьему лицу свое право на получение квартиры.

Следует отметить, что заключение договора на долевое участие в строительстве жилья возможно только до государственной приемки жилого дома и ввода его в эксплуатацию. Поэтому, если эти акты утверждены (например, в г.Москве распоряжением префекта административного округа) договор долевого участия не может быть заключен.

Оказание услуг по сопровождению долевого участия в строительстве жилья может предусматривать не только подготовку заключения по проекту либо уже заключенному договору, но и контроль исполнения обязательств застройщика не только перед дольщиком, но перед генеральным подрядчиком (подрядчиком), содействие в оформлении необходимых документов для государственной регистрации права собственности, консультирование на абонементной основе после регистрации права собственности по всем вопросам владения, пользования и распоряжения квартирой.

Стоимость услуг может составлять от 300 у.е. (юридическое заключение по проекту договора, заключенному договору) до 6000 у.е. (сопровождение от стадии заключения договора до государственной регистрации права собственности на жилое помещение).

Абонементные условия обслуживания могут включать следующие услуги: взаимоотношения с Товариществом собственников жилья (проверка легитимности ТСЖ, вступление в члены ТСЖ, представительство по доверенности на общих собраниях, юридическая оценка принятых решений и дача рекомендаций заказчику), взаимоотношения с эксплуатирующей организацией (если ТСЖ не является балансодержателем дома) по всем вопросам участия в содержании дома, включая проверку обоснованности платежей, экономико-правовую оценку имеющихся договоров на энергоснабжение, представительство в БТИ по всем вопросам оформления и получения технической документации, услуги по оформлению перепланировок квартиры, услуги по оформлению перехода права собственности к другим лицам, услуги по оформлению договора страхования с учетом интересов заказчика (собственника квартиры), услуги по оформлению сдачи в аренду, безвозмездное пользование, ипотеки, другие правовые услуги, вытекающие из права собственности на квартиру.

Стоимость абонементных услуг в расчете на 1 год может составлять от 2000 у.е. Оплата - за определенный период (за месяц, квартал, полугодие, год).


Квартиры:


Заявка на услуги


*Поля необходимые для заполнения



Яндекс.Метрика